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商铺租赁合同范本
来源: 本站转载 作者:常燕亭 律师 发表日期: 2016-05-27 14:53:13 阅读次数: 195

商铺租赁合同

 

【提醒:签订商铺租赁合同需注意的事项有以下几点:一、签定合同前的调查承租商铺前,赴商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认如下信息:确定房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用;否则将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋的风险确定是与房屋权利人或其他由权利人签定租赁合同房屋是否已有租赁登记信息若已有租赁登记信息的,新租赁合同无法办理登记手续,新承租人的租赁关系无法对抗原承租人(第三人)影响办理营业执照。二、免租装修期商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此在签订租赁合同时一定要明确免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同承担。三、签定合同发生的费用租赁保证金俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺对应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,押金也应适当高一些,以免不够抵充上述费用。还需注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,在押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同中约定补足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”,如果经出租人通知后一定时间内不能补足“押金”出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。四、税费按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:1、出租:营业税及附加 租金*5.55%,房产税 租金*12%个人所得税所得部分*20% (所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800元)印花税 租金(总额)0.1% (在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算)土地使用税 按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。2、转租:营业税及附加 转租收入*5.55%印花税转租租金(总额)0.1%在实践中,商铺租赁税费的缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询有关工作人员。虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不能以某些代征网点短期内较低的税率为长期的标准。五、办理营业执照的注意事项承租商铺目的是开展商业经营活动,商业经营活动首要条件是合法必须取得营业执照,因此在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:原有租赁登记信息没有注销,导致新租赁合同无法办理租赁登记,因此无法办理营业执照;商铺原已注册营业执照,该营业登记信息没有注销或者迁移,导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;房屋类型不是商业用房,无法进行商业经营活动,导致无法注册营业执照;涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;因出租人材料缺失而无法注册营业执照。对于上述情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予合理宽限期,超过一定期限还无法解决的,应当承担相应的违约责任;对需要特殊审批情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。六、装修的处置商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应当注意事项:明确出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建的,应当明确清楚,对于广告、店招位置也可约定清楚解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同押金,数额不高,往往不及承租人的装修损失,因此应当约定在此情形下,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人的装修损失费用明确租赁期满时,装修等的处置方式。七、水、电、电话线等的注意事项因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合同中明确相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人免责解除合同的权利八、签合同后的租赁登记事项租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的效力主要包括以下内容:登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;经登记的备案,具有对抗第三人的法律效力,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。因此,建议及时该商铺所在地房地产交易机构办理租赁备案登记。九、转租问题商铺市场中经常遇见许多“二房东”“三房东”情形,这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指上手租赁关系,新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下,需要注意以下事项:转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重签租赁合同,也需要征得出租人同意原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止,因此只要双方当时协商同意的,亦会受到法律保护。十、商铺的租售许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出售了怎么办,其实承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:出租人在出售时,承租人享有同等条件下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则新业主应当承当租赁合同中的违约责任。其他注意事项在承租商铺前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任

合同编号:             

 

出租人(以下简称甲方):_                                                           

  承租人(以下简称乙方):____                                                      

  甲方愿意将产权属于自己的商铺出租给乙方根据国家相关法律法规,双方经协商一致,订立本合同

  第一条 商铺基本情况

甲方将坐落于____,建筑面积_______平方米,另附配套设施有__      的商铺出租给乙方。用途________(以乙方营业执照核准的经营范围为准)。

于本合同生效之日起________日内将商铺及其相关设施交付乙方验收使用。

  第二条 租期

  租期共________年,即自________年____月____日零时起至年月日24时止。

  第三条 租金和租金交纳期及条件

(一)租金:共________元。租赁期间,甲方不得以任何理由任意调整租金。

(二)支付时间、方式:租金每________个月交一次

第一次租金于合同生效后________天内交给出租人,第二次租金于___         _____交清,以后交付方式依次类推。

   (三)乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金,甲方给予乙方________天的宽限期,从第________天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金________%加收滞纳金。

   (四)在签署本合同时,乙方向甲方交纳________元的押金。合同期满或终止,在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后,甲方即可无息退还乙方押金。

  第四条 租赁期间商铺的修缮

  由甲方维修的,甲方在接到乙方通知后________日内维修好。如甲方未尽维修义务,乙方可自行维修,维修费用由甲方负担。

  由乙方维修的,修理费由____         ____负担。

甲方(是/否)允许承租人对商铺进行改善或增设他物。

合同期满,柜台的改善或增设他物的处理是:

1、____                                                                    

2、                                                                       

3、                                                                        

  第五条 各项费用的缴纳

    (一)物业管理费:乙方自行向物业管理公司缴纳。

    (二)水电费:由乙方自行缴纳;(水表表底数为________度,电表表底数为________度,此度数以后的费用由乙方承担,直至合同期满)。

  (三)使用该商铺进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳(其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用)。

  (四)甲方、乙方必须按有关税收规定,按期交付各自所依法负担的纳税金额。

  第六条 甲方的权利、义务

   (一)甲方有权要求乙方按期交付租金。

(二)甲方有权要求乙方上报各种报表,有权对乙方的经营活动是否合法、是否遵守相关纪律和有关规章制度等进行监督。

  (三)乙方有下列情形之一时,甲方有权解除合同:

1.擅自改变商铺的使用性质;

2.擅自转租、转让商铺或利用商铺从事非法经营活动;

3.逾期交纳租金,经甲方限期交纳后仍拒不交纳者;

4.乙方严重违反相关纪律的有关规章制度不听规劝者。

(四)甲方必须尊重乙方的经营权利,不得以监督为名干涉乙方的正当经营活动。

  (五)甲方必须给予乙方以同本店商铺平等的一切经营条件,为乙方的经营活动提供方便。

  第七条 乙方的权利、义务

(一)乙方在经营范围所从事的经营活动,不受甲方干预。

(二)乙方有权要求甲方提供一切开展正常营业活动所必需的条件。

(三)乙方对于租用的商铺只有使用权,没有所有权,不准以任何形式进行转租,转让(个体工商户的承租经营人员必须是营业执照上核准的人员)。

(四)乙方不得利用商铺从事非法经营,其经营活动不得超出其营业执照规定的经营范围,也不得超出甲方的经营范围。

(五)乙方不得以甲方的名义从事经营活动,必须持证经营。乙方的商品销售活动必须实行现货交易,不准开展预收款式的预售或代购、代销业务。

(六)乙方必须爱护商铺设备,在租赁期间如损坏所租赁商铺设备,必须承担修复或赔偿责任。

(七)乙方必须遵守甲方的店堂纪律,端正经营态度,文明经商,礼貌待客,遵守安全消防规则,维护店容卫生。

第八条 担保方的权利、义务

(一)担保方有权对乙方的经营情况进行了解,有权要求乙方依法经营和遵守相关纪律、规章制度,要求乙方按期向甲方交纳租金。

(二)乙方如不按期、按规定数量交纳租金,并经甲方催交仍拒不交纳时,甲方有权要求担保方代为交纳租金。担保方对此承担连带经济责任。担保方代交纳后,有权要求乙方偿付代交租金。

第九条 合同的变更与解除

(一)租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的,乙方应当于租赁期满或合同终止后________日内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的,甲方有权采取必要措施予以收回,由此造成的损失由乙方承担。

(二)乙方在租赁期内确需中途退租,应提前一个月向甲方提出书面申请,经甲方同意后,乙方须缴清应缴费用,乙方所交保证金无偿归甲方。

第十条 续租

(一)乙方若要求在租赁期满后继续租赁该处商铺的,应当在租赁期满前________日书面通知甲方,甲方应当在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复。如甲方同意续租的,双方应当重新订立租赁合同。租赁期满前甲方未作出书面答复的,视为甲方同意续租,租期为不定期,租金同本合同。

(二)租赁期满乙方如无违约行为的,则享有同等条件下对商铺的优先租赁权。

第十一条 违约金和违约责任

(一)若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同,视为甲方违约,按甲方解除合同之日起到合同期满之间租金的________%作为违约金支付给乙方。

(二)若乙方拖欠租金________天以上,视为乙方违约,甲方有权终止本合同,乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的________%作为违约金支付给甲方。

第十二条 声明及保证

甲方:

  (一)甲方为一家依法设立并合法存续的企业,有权签署并有能力履行本合同。

  (二)甲方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。

  (三)在签署本合同时,任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

  (四)甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成,本合同的签署人是甲方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

  乙方:

  (一)乙方为一家依法设立并合法存续的企业,有权签署并有能力履行本合同。

  (二)乙方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。

  (三)在签署本合同时,任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

(四)乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成,本合同的签署人是乙方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

  第十三条 保密

  双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密(技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意,一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为___         ___       __年。

  一方违反上述保密义务的,应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。

  第十四条 不可抗力

  本合同所称不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件,包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。

  如因不可抗力或政府有关部门征用等原因,确需收回商铺时,甲方须提前一个月通知乙方。乙方应无条件按甲方要求交还商铺,所缴的保证金在扣清乙方应缴的费用后,将余额退回乙方(不计息),如保证金不足抵缴乙方所应交的费用,则由乙方补足差额。

  第十五条 通知

   (一)根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等,必须用书面形式,可采用_____                  ___(书信、传真、电报、当面送交等方式)传递。以上方式无法送达的,方可采取公告送达的方式。

(二)各方通讯地址如下:

甲方:                                                                    

乙方:                                                                    

(三)一方变更通知或通讯地址,应自变更之日起________日内,以书面形式通知对方;否则,由未通知方承担由此而引起的相应责任。

  第十六条 争议的处理

本合同在履行过程中发生的争议, 由双方当事人协商解决协商不成的, 按下列第    种方式解决(只能选择一种,如选择仲裁务必填写仲裁委员会名称):

一、提交       仲裁委员会仲裁;

二、依法向人民法院起诉。

第十七条 解释

  本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原意进行,本合同的标题仅是为了阅读方便而设,不应影响本合同的解释。

  第十八条 补充与附件

  本合同未尽事宜,依照有关法律、法规执行,法律、法规未作规定的,甲乙双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等的法律效力。

  第十九条 合同效力

  本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为________年,自________年____月____日至________年____月____日。本合同正本一式____份,双方各执____份,具有同等法律效力;合同副本________份,送________留存一份。

 

  甲方(盖章):_______                     乙方(盖章):___            __   __

  法定代表人(签字):________            法定代表人(签字):______       __

  联系电话:________                       联系电话:____                 ____

               ________年____月____日                  ________年____月____日

  签订地点:____                 ____      签订地点:__                 ______

  

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